- 索 引 號：QZ04106-3000-2021-00071
- 備注/文號：泉港建〔2021〕169號
- 發布機構：泉港區住房和城鄉建設局
- 公文生成日期：2021-09-25
局機關各股室、下屬各單位，各銀行，各房地產開發企業：
現將《泉港區商品房預售資金監督管理實施意見》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
泉港區住房和城鄉建設局
2021年9月25日
（此件主動公開）
泉港區商品房預售資金監督管理實施意見
為進一步加強商品房預售資金監督管理，規范預售資金的繳存使用行為，保障商品房項目工程建設，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《城市房地產管理法》、住建部《城市商品房預售管理辦法》、福建省住建廳《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》（閩建〔2020〕7號）、《泉州市商品房預售資金監督管理規定》（泉建房〔2021〕7號）等法律法規和文件的規定，結合本區實際，制定本實施意見。
一、 總則
（一）泉港區范圍內申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本實施意見。
（二）泉港區住房和城鄉建設局（以下簡稱區住建局）負責指導全區商品房預售資金監管工作，負責本轄區范圍內商品房預售資金監管的具體實施。
區住建局委托泉港區房地產管理站，負責區內商品房預售資金監管制度落實情況的日常巡查、預售項目工程形象進度現場查勘、預售資金撥付受理和審核等工作。
商業銀行配合區住建局和區房地產管理站（以下統稱住建主管部門）共同做好商品房預售資金監管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進度款項，配合預售資金監管檢查工作等相關資料。
（三）建立預售資金監管銀行名單，凡在我市轄區設立銀行或分支機構，具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規和監管協議約定，積極配合住建主管部門做好預售資金監管工作的，可向住建主管部門申請，加入預售資金監管銀行名單，符合條件的政策性銀行也可申請加入。
二、監管賬戶開設
（四）以獨立商品房項目為單位申請設立預售資金監管賬戶。開發企業應在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預售許可前，從監管銀行名單中選擇銀行作為監管帳戶開戶銀行（以下簡稱監管銀行),開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管銀行）。
監管賬戶不得開通除代扣稅費外的非柜臺渠道自助業務，已開通自動代繳代扣應予取消，辦理稅費代扣的，銀行應自開通之日起3日內向住建主管部門報備。
（五）預售項目因開發規模、按揭額度等原因，經住建主管部門同意(有開發貸款的預售項目,還需經發放開發貸款的監管銀行同意),可從監管銀行名單中選擇銀行增設或變更監管帳戶。增設或變更監管賬戶的，開發企業應持監管協議書向住建主管部門申請辦理預售方案變更備案，并進行公示。
建筑面積6萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過2個監管賬戶；建筑面積6萬平方米以上、12萬平方米及以下的預售項目允許開設不超過3個監管賬戶；建筑面積12萬平方米以上的預售項目允許開設不超過4個監管賬戶。
（六）預售資金監管方案應當包括以下內容：
1.項目工程總造價；
2.項目重點資金監管額度；
3.工程形象進度計劃表；
4.工程款支付計劃表；
5.監管賬戶名稱、賬號；
6.其他需要說明的情況。
（七）住建主管部門通過區政府網站公示預售項目的監管銀行、監管賬戶名稱及賬號。
商品房預售時，開發企業應當在售樓現場顯著位置公示預售資金監管銀行、監管賬戶名稱及賬號等相關內容。
三、預售資金繳存
（八）商品房預售時，開發企業應當提供所開設的監管賬戶給購房人。商品房預售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等），應當直接存入監管賬戶。
分期付款方式的首付款不低于合同總價的30%，后續款項要合理安排入賬時間。
（九）開發企業應當協助購房人選擇承辦銀行柜臺轉賬、網絡銀行轉賬、銀聯商務POS機結算等方式將商品房預售資金實名直接存入監管賬戶。
（十）房地產項目的開發貸款，包括土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應當用于所設置抵押的房地產項目的開發建設，并全部進入該項目的監管賬戶。商品房項目辦理預售許可前存在土地使用權抵押的，應先轉成在建工程抵押,并將抵押貸款全部轉入預售資金監管賬戶；土地使用權抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監管項目前期開發建設費用的，在保證重點監管資金額度的前提下，可憑發票進行抵扣。
住建主管部門在辦理房地產項目抵押備案、預售方案審核時應對開發貸款入賬情況嚴格把關。
（十一）住建主管部門應加強與不動產登記機構、公積金管理機構、商業銀行的溝通、協調，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監管賬戶。
（十二）監管銀行應嚴格履行資金監管協議，指定專人定期核查，發現商品房預售資金、開發貸款等未按時、足額存入監管賬戶的，應及時告知住建主管部門。
四、預售資金使用
（十三）對存入監管賬戶的商品房預售款、開發貸款等資金全部進行監管，除應繳扣稅費外對保障工程建設的資金實行重點監管。
重點監管資金專項用于支付預售項目工程建設費用，重點監管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定。工程總造價包括項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關建設費用總額；其中，住宅項目應包括達到同步交付使用條件所需的建設費用；帶裝修的，還包括裝修成本費用。
（十四）應繳稅費及重點監管資金以外的為一般監管資金，可用于支付監管項目的借（貸）款本金和利息，繳納土地款、行政事業收費、營銷費用及辦公費用等。預售項目留足重點監管資金后（應繳稅費除外），在項目無拖欠工程款和農民工工資的情況下，開發企業可以申請提取一般監管資金撥付至其基本戶。
（十五）開發企業應當根據項目建設方案（含單體工程、道 路綠化、配套設施等）及施工進度編制預售項目用款計劃，用款計劃應按照節點申請支取。具體按以下要求辦理：
1.取得商品房預售許可證后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的25%；
2.工程建設進度達50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的40%；
3.主體結構封頂后，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的50%；
4.外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的70%；
5.單體驗收完成，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的80%；
6.取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農民工工資的，累計可申請使用監管資金額度內的預售資金不超過監管額度的95%。
開發企業申請重點監管資金使用節點時，應當向住建主管部門提供相關資料進行核驗，具體程序詳見附件。
（十六）開發企業依據資金使用節點要求申請撥付監管資金，應當根據資金用途提供相關資料。具體程序詳見附件。
（十七）開發企業與購房人解除購房合同的，經房屋交易機構辦理完網簽合同備案注銷手續或網簽合同簽約注銷手續后，申請退回相應購房款。
（十八）因資金錯誤劃入監管賬戶的，開發企業應提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業務。由于發放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監管賬戶的，還應當提供發放資金銀行出具的證明文件。
（十九）開發企業提交資金使用申請后，住建主管部門應在受理之日起3個工作日內完成審核。
（二十）監管銀行按照住建主管部門監管意見撥付相關款項時，除支付法定稅費、行政事業性收費以及開發企業已支付的費用外，應當直接打入施工企業、經銷商、代理商等指定的賬戶，不得將款項打入開發企業的賬戶。
（二十一）法院等相關部門依法對監管賬戶的預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行有義務按照監管協議約定，向有關部門提供預售資金監管有關文件規定及監管協議等文件，以說明商品房預售資金及監管賬戶的性質，并于當日書面告知住建主管部門。住建主管部門應及時致函相關部門，說明預售資金的用途及凍結、扣劃的風險。
五、預售資金監管解除
（二十二）預售項目竣工通過驗收備案（預售申報價格包含裝修的，裝修工程也應通過竣工驗收）、按規定繳清住宅專項維修資金并辦理項目不動產首次登記后，開發企業可向住建主管部門申請解除商品房預售資金監管。監管賬戶對應多個預售項目的，應在其對應的所有預售項目均符合條件后才能解除監管。具體程序詳見附件。
（二十三）開發企業憑住建主管部門出具的監管意見向監管銀行申請辦理結算手續，解除商品房預售資金的監管。
六、違規情形處理
（二十四）開發企業有下列行為的，由住建主管部門責令限期整改，整改期間對存在違規行為的項目暫停撥付商品房預售資金，暫停該企業在轄區范圍內所有開發項目的預售許可、現售備案：
1.存在違法違規行為導致工程停工的；
2.預售項目存在嚴重質量問題的；
3.預售項目未按期交付使用的；
4.違反規定直接收取商品房預售資金的；
5.未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；
6.未按規定使用商品房預售資金的；
7.提供虛假資料套取商品房預售資金的；
8.未按規定繳清住宅專項維修資金；
9.代收代繳資金未及時繳交的；
10.其他違反商品房預售資金監管的行為。
局機關及下屬事業單位要加強信息互通、聯動。
（二十五）監管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發函要求其限期整改，通報人民銀行、銀保監組處理，直至移出預售資金監管銀行名單，取消承接新的監管業務：
1.未按要求及時將預售款、開發貸款等資金存入監管賬戶的；
2.發現房地產開發企業存在違規收存預售資金行為，未及時通報住建主管部門的；
3.未經住建主管部門同意擅自撥付商品房預售資金的；
4.其他違反預售資金監管規定的行為。
移出預售資金監管銀行名單的，兩年內不得再加入預售資金監管銀行名單。
七、附則
（二十六）本實施意見自公布之日起30日后開始施行，由區住建局負責解釋。
附件：預售資金監管各個流程操作程序
附件
預售資金監管各個流程操作程序
一、簽訂監管協議操作程序
（一）提出申請。開發企業提交申請表，選擇監管銀行并填寫提交監管賬戶、企業基本信息、監管金額等相關內容。
（二）要件提交
1.預售資金監管方案；
2.企業法人營業執照；
3.企業開發資質證書；
4.建設工程規劃許可證；
5.建筑工程施工許可證；
6.規劃總平面圖紙；
7.地名命名文件；
8.其他應當提供的資料。
增設賬戶只需提交預售資金監管方案及發放開發貸款（若有）監管賬戶銀行意見。
變更賬戶只需提交申請表、原監管協議（開發企業及原監管銀行）、原監管賬戶銀行出具的監管資金劃轉同意函。
（三）監管協議簽訂。住建主管部門、監管銀行、開發企業簽訂監管協議。
二、監管資金使用節點核驗操作程序
（一）提交申請。開發企業提交申請表。
（二）要件提交
1.達到預售條件，提交《商品房預售許可證》；
2.工程建設進度達50%，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；
3.主體工程封頂，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；
4.外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；
5.單體驗收完成，提交單體工程竣工驗收記錄表；
6.完成綜合驗收備案的，提交綜合驗收備案證明；
7.其他應當提供的資料。
三、稅費撥付操作程序
（一）提交申請。開發企業提交申請表。開發企業可采取代扣方式進行稅費繳交，采取稅費代扣的，開發企業應自代扣協議簽訂之日起3日內向住建主管部門報備。
（二）要件提交。
1.納稅申報表；
2.監管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。
（三）資金撥付。對符合撥付條件的，經住建主管部門同意，監管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。
四、重點監管資金撥付操作程序
（一）提交申請。開發企業提交申請表。
（二）要件提交
1.用于支付建設施工進度款，提供經建設管理部門備案的工程施工合同、施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；
2.用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；
3.用于支付本工程其他相關費用的，提供申報項目發生金額的正式發票復印件（加蓋單位公章，原件核對）；
4.監管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。
（三）資金撥付。對符合撥付條件的，經住建主管部門同意，監管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。
五、一般監管資金撥付操作程序
（一）提交申請。開發企業提交申請。
（二）要件提交。
1.提供施工單位出具的無拖欠工程款和農民工工資證明；
2.監管帳戶的資金余額憑證以及上一次核準款項的撥款憑證。
（三）資金撥付。對符合撥付條件經住建主管部門審批同意的，監管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。
六、預售資金監管解除操作程序
（一）提交申請。開發企業提交申請表。
（二）要件提交
1.施工企業出具的無拖欠工程款證明；
2.住宅專項維修資金繳交情況確認單；
3.建設工程竣工備案證明；
4.項目不動產首次登記證明。
（三）資金撥付。對符合條件的，予以解除監管并出具監管意見；對不符合條件的，予以退回。
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閩公網安備：35050502000114號
